"商業(yè)地產(chǎn)的核心是長(zhǎng)期持有和如何出貨”。商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期持有用什么錢、什么利息持，有絕對(duì)性的分別。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)是靠零散出售，其整體租金和物業(yè)售價(jià)的商業(yè)價(jià)值非常低。5月19日，第十四期“每日之星”有幸邀請(qǐng)基強(qiáng)聯(lián)行投資管理（中國(guó)）有限公司董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)，與海友們分享交流金融服務(wù)如何給中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)巨大溢價(jià)空間，及其商業(yè)地產(chǎn)投資和傳承背后的思考。
在通貨膨脹的情況下，房?jī)r(jià)持平是很難的。假如說(shuō)可持平其實(shí)就是房?jī)r(jià)在跌，通貨膨脹跟利息會(huì)吃掉房?jī)r(jià)。陳總告訴我們投資房產(chǎn)、判斷未來(lái)的趨勢(shì)，需有大量的數(shù)據(jù)和其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)考核和說(shuō)明，不能只憑感覺(jué)說(shuō)事。
在商海通平臺(tái)上，個(gè)人投資和公司投資也是海友們關(guān)注的話題。陳總建議，公司以擅長(zhǎng)方式去做投資，個(gè)人投資以簡(jiǎn)單為主。在國(guó)內(nèi)上海和北京買整棟寫字樓，這種方法對(duì)管理的要求相對(duì)較低,需要的服務(wù)又能非常簡(jiǎn)單的外包。買硬資產(chǎn)房地產(chǎn)對(duì)抗貨膨脹是最好的方法。
一、商業(yè)地產(chǎn)與金融服務(wù)
李國(guó)盛：【每日一星，第十四期】今晚8點(diǎn)，基強(qiáng)聯(lián)行投資管理（中國(guó)）有限公司董事總經(jīng)理陳基強(qiáng)，做客每日一星，交流《中國(guó)地產(chǎn)與金融服務(wù)》，歡迎陳總�。�
朱慰歡：等待著，歡迎陳總。請(qǐng)問(wèn)陳總，作為房地產(chǎn)投資銀行服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)者，是服務(wù)什么？謝謝
Dr. Stanley：各位海友好，今天晚上有機(jī)會(huì)在紋如和李總的安排之下跟大家交流。今天準(zhǔn)備了一個(gè)主題的話題;房地產(chǎn)和金融,另外兩個(gè)副的話題與大家交流。先跟大家分享一下2013年商業(yè)地產(chǎn)租金，收入排行榜。
方正：房地產(chǎn)現(xiàn)在撲朔迷離，需要聽(tīng)聽(tīng)陳總的專家之言！
Dr. Stanley：1.九龍倉(cāng)111億；2.太古96.7億；3.新鴻基90.7億；4.萬(wàn)達(dá)85.6億。大家用幾分鐘消化一下剛剛的數(shù)字等下我們回來(lái)談下商業(yè)地產(chǎn)跟金融。
林常青：@Dr. Stanley 很久不見(jiàn)！2005-2006年在京參加ccim幾次活動(dòng)時(shí)交流過(guò)！
H.Xu：@Dr. Stanley 基強(qiáng)兄，十年未見(jiàn)了！
Dr. Stanley：在內(nèi)地外資港資房企中涉足商業(yè)地產(chǎn)的十八家企房企的租金收入排行榜單上，九龍倉(cāng)、太古地產(chǎn)、新鴻基，這三家港資房企租金位列前三，收入分別為111.33億 96.73億 90.78億, 同時(shí)新鴻基也占領(lǐng)了香港地產(chǎn)上市公司最大的股價(jià)。黑馬恒隆和嘉里也有非常好的表現(xiàn)，香港的住宅地產(chǎn)在1997年前,獨(dú)占頭四名。跟過(guò)去十年中國(guó)的地產(chǎn)，非常相像，是嗎？但10年、15年后還會(huì)是這樣嗎？地產(chǎn)公司的價(jià)值在股價(jià), 不在于你某一年或某一年里極大的盈利, 而是能否有穩(wěn)定的每年的正的遞增長(zhǎng)，資本市場(chǎng)對(duì)于你的末來(lái)盈利有明確的預(yù)期及實(shí)現(xiàn)。剛要賣出的杭州綠城和香港新鴻基就是最好的兩個(gè)相反的例子。房地產(chǎn)投行，其實(shí)就是房地產(chǎn)的金融的服務(wù)，我們經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域主要有四部分，分別為：1. 房地產(chǎn)基金；2.房地產(chǎn)投資顧問(wèn)；3.房地產(chǎn)大宗買賣；4.房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理。根據(jù)媒體上所登載的，應(yīng)該現(xiàn)在融創(chuàng)跟九龍倉(cāng)應(yīng)該是并列第一大股東,宋主席應(yīng)該退出上市公司。
Dr. Stanley：商業(yè)地產(chǎn)最重要的是長(zhǎng)期持有，所以長(zhǎng)期持有用什么錢、什么利息持，有絕對(duì)性的的分別。所以，商業(yè)地產(chǎn)如果能夠有海外結(jié)構(gòu)，最后用美金持有，現(xiàn)在是2-3%的利息，跟人民幣持有6-7%的利息，持有成本有非常大的區(qū)別，那誰(shuí)能持有更久非常容易明白。方正兄對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)如何走，我們下兩個(gè)話題再深入探討可以嗎？
方正：@Dr. Stanley [握手]
Dr. Stanley：商業(yè)地產(chǎn)最主要的是如何出貨，中國(guó)是靠零散出售,但整體以后的商業(yè)價(jià)值非常低,租金和以后物業(yè)售價(jià),大部分澳大利亞和新加坡的商業(yè)地產(chǎn)出貨是賣給房地產(chǎn)基金，這樣把地產(chǎn)變成證券化，在金融市場(chǎng)出貨，即不交稅（或當(dāng)?shù)赜卸悇?wù)優(yōu)惠政策），有非常大的溢價(jià)空間，在中國(guó)最好的例子就是李嘉誠(chéng)主的東方廣場(chǎng)。謝謝紋如的對(duì)接平臺(tái),好像今天撞到很多十年沒(méi)見(jiàn)的老兄弟姐妹們，可能因?yàn)榻Y(jié)了婚乖了，少出來(lái)拋頭露面。
Dr. Stanley：那我們進(jìn)入另外兩個(gè)話題大家可能更親切。
林紋如：@Dr. Stanley 是名人，一定在哪里都遇到熟人
二、上海房地產(chǎn)升值空間
Dr. Stanley：話題二，上海市市委書(shū)記提出五點(diǎn)，總量鎖定、增量遞減、存量?jī)?yōu)化、流量增效、質(zhì)量提高，大家買一下上海的房地產(chǎn)未來(lái)會(huì)是升還是跌呢？?jī)煞昼姶蠹铱紤]一下我等答案。孫禧進(jìn)：必漲無(wú)異，那肯定的，全中國(guó)全世界都能跌，上海不會(huì)跌。
林紋如：我和孫兄同感
H.Xu：@紋如，我買降
Dr. Stanley：H.Xu兄,可以跟大家分享一下你的見(jiàn)解嗎？
H.Xu：基強(qiáng)兄，我參與討論，活躍氣氛。當(dāng)然得聽(tīng)專家的！
樊暉：@Dr. Stanley 你講的未來(lái)多少年
Dr. Stanley：還有六十秒，繼續(xù)，孫兄您也太上海了吧，為什么上海不會(huì)跌呢？
孫禧進(jìn)：中國(guó)土豪、外國(guó)土豪、華僑土豪、世界土豪集聚北、上、廣。世界品牌、地球人的向往，上海男人、女人已經(jīng)是著名商標(biāo)了，房?jī)r(jià)不漲不可能。
Dr. Stanley：孫兄您剛剛的話,非常有意思，就是全世界人都涌進(jìn)上海，這個(gè)我們等一下再談多一點(diǎn)關(guān)于上海。@樊暉，平是難度很高的，我相信中國(guó)政府很難在通貨膨脹的情況下,房?jī)r(jià)持平。其實(shí)假如你說(shuō)持平的話其實(shí)就是房?jī)r(jià)在跌，因?yàn)橥ㄘ浥蛎浉?huì)吃掉房?jī)r(jià)。
孫禧進(jìn)：上海已經(jīng)不是你我的，上海是世界的、地球的、人類的。沒(méi)有你的參與上海照漲。聽(tīng)我的，不要再想幼稚的問(wèn)題了。
陳祿正：須升
Christina：搬小板凳來(lái)聽(tīng)
王存：@Dr. Stanley 已經(jīng)微跌了
勁光卓瑪：任何發(fā)展有周期，月滿則虧，抑制超發(fā)可能嗎？不知道會(huì)大跌嗎？
林常青：@孫禧進(jìn) 用5年或是10年的時(shí)間來(lái)看房?jī)r(jià)一定漲！但是3年內(nèi)微跌是必然的，而且己是事實(shí)！
王存：@林常青 同意
勁光卓瑪：香港、日本也是國(guó)際化城市，也逃不過(guò)房產(chǎn)周期。
林常青：@勁光卓瑪 講述的對(duì)！
Dr. Stanley：絕大部分其實(shí)買升,因你們都是業(yè)主或者大業(yè)主（其實(shí)我也是小小小業(yè)主）。我們公司基強(qiáng)聯(lián)行從事了國(guó)際地產(chǎn)基金的顧問(wèn)工作，不能只憑感覺(jué)，另有大量的數(shù)據(jù)和其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)說(shuō)事,所以從韓書(shū)記的前兩個(gè)要點(diǎn)來(lái)判斷未來(lái)的房?jī)r(jià)，總量鎖定、增量遞減簡(jiǎn)單來(lái)講是把總量控制在一定水平，把每年增加的供應(yīng)減少，也就是以最簡(jiǎn)單的供求關(guān)系，假如上海繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)最中心，人口是導(dǎo)入的話，在總量控制、增量減少的情況下，上海未來(lái)的房地產(chǎn)一定會(huì)是升的，據(jù)我估計(jì)，正常的每年升幅應(yīng)該是利息加通貨膨脹，應(yīng)該在10%或者以上平均增長(zhǎng)，但是優(yōu)質(zhì)區(qū)域會(huì)有10-15%的增長(zhǎng)，不好意思!不經(jīng)意的又賣了點(diǎn)小廣告。
孫禧進(jìn)：兄弟言過(guò)其實(shí)，好地段好房子永遠(yuǎn)不跌。
王存：@Dr. Stanley 我不信，雖然最近剛買了一套，開(kāi)個(gè)賭局吧
凌臨貴：上海城市定位是金融商貿(mào)，虹橋國(guó)家會(huì)展中心啟動(dòng)營(yíng)業(yè)后將成為世界最大的商貿(mào)會(huì)展場(chǎng)，由于中國(guó)是世界工廠，也是最大的消費(fèi)市場(chǎng)，全世界的商家想進(jìn)中國(guó)，或全國(guó)各地的廠家想全國(guó)鋪貨或外銷全世界，他們都會(huì)到上海設(shè)點(diǎn)，試想只要10％的商貿(mào)所得的New Money進(jìn)入上海市場(chǎng)，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響有多大？因此上海的商業(yè)辦公及高端地產(chǎn)將不可能有下降空間。
Dr. Stanley：又是一個(gè)老朋友勁光,你講的是對(duì)的，我們研究過(guò)香港和日本，但是香港和日本,與現(xiàn)在中國(guó)2014年是不在同一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上。97年的香港人均GDP已經(jīng)是三萬(wàn)多塊美金。在說(shuō)97年后的香港雖難，停了、跌了五到七年不等，但現(xiàn)在遠(yuǎn)比97年的房?jī)r(jià)高 ,各位過(guò)去五年移民香港的人能證明我講話嗎?當(dāng)然我們不相信房地產(chǎn)會(huì)一直漲下去,不過(guò)我斷定假如中國(guó)的經(jīng)濟(jì)系需要漲上去，房?jī)r(jià)會(huì)同經(jīng)濟(jì)同一個(gè)方向增長(zhǎng)。凌主席的高見(jiàn)讓我學(xué)習(xí)！
王存：香港人曾經(jīng)也這么想，東京人也這么想
凌臨貴：@Dr. Stanley 抱歉，忍不住班門弄斧，請(qǐng)多指教[抱拳]
Dr. Stanley：其實(shí)只需是7%的增長(zhǎng)已經(jīng)很不得了。
林常青：@Dr. Stanley 需要與現(xiàn)實(shí)己經(jīng)有落差了，2014年4月全國(guó)100個(gè)城市房?jī)r(jià)排名（最新版）
Dr. Stanley：凌主席,您的見(jiàn)解在亞洲的幾個(gè)城市或國(guó)家香港,臺(tái)灣,新加坡和日本，只要其須由5%連續(xù)十年、二十年增長(zhǎng)，他們的房?jī)r(jià)絕對(duì)是同一個(gè)方向走對(duì)嗎?
勁光卓瑪：大家已經(jīng)習(xí)慣20%以上的增長(zhǎng)了，最好一天一漲，其實(shí)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定年7%復(fù)利增長(zhǎng)也不少
Dr. Stanley：好!上面聊話題大家討論很激烈，我們拋出一個(gè)跟你自身最有關(guān)系的一個(gè)話題談?wù)労脝�？勁�?您也太貪心了，現(xiàn)在問(wèn)下我們商業(yè)對(duì)接平臺(tái)的所有群友們他們做的實(shí)業(yè)能夠長(zhǎng)時(shí)間持繼有15%盈利的有多少家？我相信現(xiàn)在所有的富豪門、土豪們或不愁生活的人們,最關(guān)心的事就是財(cái)富的傳承。是嗎？
林紋如：創(chuàng)造比傳承更重要
凌臨貴：@Dr. Stanley 只要有New Money支撐的全世界大城市，沒(méi)有地產(chǎn)租金行情下行的。
勁光卓瑪：@Stanly,我想說(shuō)的是要有合理預(yù)期，大漲本身就是風(fēng)險(xiǎn)
Dr. Stanley：凌主席,同意見(jiàn)解，創(chuàng)造比傳承更重要。其實(shí)每件賺錢的事你都是參與決定的不是嗎？如何財(cái)富傳承？地產(chǎn)是世界上第二大能夠傳承財(cái)富的工具之一，能夠傳承財(cái)富的工具主要有證券和地產(chǎn)，特別是在老牌家族里面，比如說(shuō)美國(guó)的洛克菲勒家族就是以傳承地產(chǎn)永遠(yuǎn)致富，又比如英國(guó)的高富諾家族也是用此方法傳承的。
凌臨貴：同意
Dr. Stanley：王兄,其實(shí)我剛剛在說(shuō)上海房地產(chǎn)升值空間,是基于兩個(gè)條件，第一個(gè)是上海經(jīng)濟(jì)繼續(xù)看好;第二個(gè)是上海這個(gè)城市是人口導(dǎo)入的城市,那假如三四線城市不符合這兩個(gè)條件,這個(gè)城市的房?jī)r(jià)我是不看好的。以香港的大亨來(lái)舉例，大家知道李嘉欣老公—許先生家里做什么嗎？其實(shí)他們從早期做船務(wù)發(fā)展為收租佬，在中環(huán)擁有數(shù)棟寫字樓，令他們的子孫都能享受財(cái)富與美人，這不都是大家所祈求的嗎？反正我是要讓我兒子有這種機(jī)會(huì)的，你們呢？
Dr. Stanley：Sunny你講得非常對(duì)!貨幣超發(fā)不解決，換句話來(lái)講大家就有很多的現(xiàn)金流在市面上,現(xiàn)金流太豐裕就會(huì)引起通貨膨脹通,對(duì)抗貨膨脹最好的方法就是買硬資產(chǎn)房地產(chǎn)這寶貝。選擇個(gè)人投資和公司投資是有分別的，公司投資應(yīng)該是以貨以輪轉(zhuǎn)，增加流動(dòng)性，以公司擅長(zhǎng)的方法去做，需要公司系統(tǒng)相對(duì)完善；個(gè)人投資一定記住要以簡(jiǎn)單為主，簡(jiǎn)單來(lái)講建議大家在國(guó)內(nèi)上海和北京買整棟寫字樓，這種方法對(duì)管理的要求相對(duì)較低,需要的服務(wù)又能非常簡(jiǎn)單的外包。
勁光卓瑪：Stanley,北京和上海市場(chǎng)穩(wěn)定性有什么區(qū)別？
Dr. Stanley：勁光,北京市場(chǎng)跟上海市場(chǎng)有一定的分別,因?yàn)樗鼈兯鶎?duì)的客戶是不一樣的，不過(guò)這兩個(gè)市場(chǎng)剛好在中國(guó)來(lái)講是一個(gè)互補(bǔ)。凌主席，謝謝您整個(gè)晚上的支持，下次能不能不在你會(huì)所吃飯, 我請(qǐng)到外灘27號(hào)的羅斯福，我請(qǐng)你吃飯，謝謝你今天晚上的支持。
凌臨貴：@Dr. Stanley 你講得太好了，我忍不住插話，對(duì)不起，我請(qǐng)你好了，把曉通也叫上。
Dr. Stanley：陳明兄,你覺(jué)得只給兒子跟美人，太多?那就要看有多少個(gè)兒子跟美人了。凌主席好啊，我把雪老大叫上,他家藏著很多很好的酒
凌臨貴：把紋如也拉過(guò)來(lái)
Dr. Stanley：各位群友時(shí)間過(guò)得真快,非常感謝大家在過(guò)去兩個(gè)小時(shí)對(duì)我的支持希望很快再能夠跟大家一起溝通。再度，謝謝紋如和李總。good night！
方正：講的非常精彩，全是干貨！謝謝分享！ @Dr.Stanley
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